国家の出発点は良くて、不動産業界をコントロールすることを通じて、系統的な金融リスクを防止して解消することを望んで、不動産業界が郭樹清の口の中の“金融の安全を脅かす最大の“灰サイ”になることを避けます。
不動産の長期効果メカニズムの実施以来、三線四段、銀行ローンの集中度の制限、土地の集中供給などの政策が次々と増加し、住宅ローンにかかわる端が引き締められ、住民の購買力が貸越し、住宅購入の情緒が冷え込み、一部は押し合い心理と踏みつけ効果を生み出し、これはまた銀行がさらにローンを惜しみ、市場の自信が冷え込むことを招いた。不動産市場は避けられない悪循環に向かっている。
悪いニュースが絶えず、良いニュースもないわけではない。
上半期の住宅企業は急速な現金還流のために各種の割引住宅を売るなどの要因で、下半期に断崖的な下落を経験したにもかかわらず、全体的に2021年の商品住宅の販売面積と売上高は依然として増加している。国家統計局のデータによると、2021年1~11月、商品住宅の販売面積は158131万平方メートルで、前年同期比4.8%増加した。商品住宅の売上高は161667億元で、8.5%増加した。克而瑞の推計によると、年間の商品住宅の販売規模はさらに高くなり、面積と金額はそれぞれ18億平方メートルと18兆元以上に達すると予想されている。
12月8日から10日にかけて開かれた中央経済工作会議は、「家は住むためのもので、炒めるためのものではない」という位置づけを堅持し、予想の誘導を強化し、新たな発展モデルを模索し、賃貸と購入を並行し、長期賃貸住宅市場の発展を加速させ、保障的な住宅建設を推進し、商品住宅市場が住宅購入者の合理的な住宅需要をよりよく満たすことを支持しなければならないと強調した。都市施策により不動産業の良性循環と健全な発展を促進する。
12月11日、国家発展改革委員会の寧吉迵副主任兼国家統計局局長は、住民の基本住宅保障を強化するには、「不動産は支柱産業であり、住宅は住民の消費である」と述べた。数年ぶりに「不動産は支柱産業」を取り上げ、心細い業界に強心剤を注入したに違いない。
モルガンスタンレーは2021年11月中旬に発表した2022年の予測で、空前の緊縮を経験した1年後、中国は「脱レバレッジ」から「安定レバレッジ」に入ると考えている。政策は柳暗花明が期待され、2022年の経済は5.5%の成長率に戻る見込みで、現在の市場の予想より良い。
2022年を展望して、“安定”の字はすべてを圧倒します。
経済の下落圧力に直面しているにもかかわらず、「不動産を炒めない」という位置づけは変わらず、不動産を短期的に経済を刺激する道具や手段としない決意は変わらない。コントロール政策の連続性と安定性を維持する。
2021年12月初め、証券監督管理委員会は、良質な不動産企業が債券を発行することを支持し、資金を危険企業プロジェクトの合併買収に使用し、民営不動産企業が合理的かつ正常に融資をスクロールすることを支持し、債券融資ルートを円滑に維持すると表明した。中国銀保監会も、各地の状況に応じて、ファーストスイートルーム、改善住宅ローンの需要を重点的に満たし、不動産開発ローン、買収合併ローンを合理的に発行すると明らかにした。
また、過去の不動産の「高負債、高レバレッジ、高回転」の開発経営モデルが終結するか、期房信仰者の自信が崩れ、現住宅販売は2022年以降の主流モデルになる見通しだ。
しかし、市場の信頼を回復するには、大きな挑戦があります。
一、高負債住宅企業の暴雷と違約リスクは依然として大きい。21世紀の経済報道の統計によると、88社の主流住宅企業が存続中のドル債は計456件で、発行総額は約1906.65億ドルだった。このうち、ドル債規模が20億ドルを超える企業は33社、10億ドルを超える企業は46社だった。297.3億ドルの債務が2022年上半期に期限切れになり、そのうち恒大は34.75億ドル、佳兆業は22.05億ドル、緑地グループと新城ホールディングスはいずれも12.5億ドル......
二、需給の両端は短時間で回復しにくいと予想されている。供給側は、2021年に民営不動産開発者の土地不足--主に中央企業や国有企業が土地を所有している--あるいは2022年に開発できる土地面積の不足を招いた。需要側は、現金の急速な還流、レバレッジの引き下げ、負債の引き下げのため、多くの住宅企業が値下げしたり、値下げしたりして家を売ったりしているため、2020年下半期に2021年上半期の売上高を加えると20兆元に達し、正常な年の16兆7000億元の規模をはるかに超え、需要が深刻に貸越されている(双十一効果に似ている)。
三、住宅価格の下落に対する予想が不確定であるため、不動産税が出てこないことや、住宅企業の腐敗したビルのリスクが激化することを心配しているため、消費者が貨幣を見ている心理状態を一時的に解消することは難しい。
だから、2022年、再建の自信は特に重要だ。良いニュースは、各研究機関の分析予測によると、中国の不動産市場は2021年第4四半期に底をついて反発し、2022年上半期にはマイナス値を維持し、下半期にはプラスに転じた。モルガンスタンレーは、2022年の住宅売上高は前年同期比2%下落し、2021年は前年同期比5%増加すると予測しているが、2021年第3四半期は前年同期比15%減少した。2022年下半期は基数が低いため、前年同期比でプラスになる見込みだ。
2021年の不動産業界の冷暖房をより具体的に体現するために、虎嗅は5つの企業を回顧と展望の対象とし、それぞれ恒大、万科、融創、万達と貝殻を選んだ。
暴雷、違約は過去数ヶ月の不動産業界で最も目立つキーワードとなった。
恒大:破産再編の瀬戸際で狂った探求
2021年、恒大は不動産業界の最大の「灰サイ」になった。
世界で最も負債が多い不動産大手として、恒大表内の負債は1.95億元に達し、2021年12月31日金曜日の終値まで、中国恒大(03333.HK)の株価は2021年初頭の1/10に及ばず、現在の時価総額は210億香港ドルにすぎない。クレイジーな恒大自動車(00708.HK)の時価総額は最高7000億香港ドル近くで、現在は381.7億香港ドルしかなく、わずか数ヶ月で時価総額は約95%蒸発した。恒大不動産(06666.HK)も同様で、2021年の株価は最高19.74香港ドルに達したが、現在は2.64香港ドルで、市場価値285億香港ドルに対応している。
恒大の債務危機について、虎は陸を嗅いで「恒大は危険ですか?恒大はデマを消します」「許家印と恒大、あとどのくらい耐えられますか?」を書き続けた。「許家印の運命はすでにロックされている」や「熱鍋の許家印、ICUの恒大」など多くの文章が重複していない。
恒大にとって、その雷は一つ一つ鳴らされ、ほぼいくつかの重要な時間ノードがあります。
2020年9月24日、「恒大グループ有限会社の重大資産再編プロジェクトの支援を要請する状況報告」というPDF文書が異なるルートで狂ったように伝えられた。
2021年7月、広発銀行宜興支店は江蘇省無錫市中院に訴前財産保全を申請し、宜興市恒誉置業、恒大不動産グループの銀行預金人民元13201万元の凍結またはその他の等価財産の差し押さえを要請した。
2021年9月9日、恒大富は暴雷の疑いがあり、一部の一線の従業員は製品が両替できないと指摘したが、役員の指導者はこれに応えず、早めに両替した。この行為は徹底的に人の心を冷やした。翌日、許家印氏は「私は何も持っていないが、恒大な富の投資家は何も持っていないわけにはいかない」と話した。恒大富の暴雷は恒大を圧倒する最後のわらとなり、恒大がICUに住む鍵となり、後の一連の押し出しと踏みつけはここから始まった。
2021年12月6日、恒大は最後の猶予期間に債券所有者の8200万ドルの利息を支払わず、最終的に実質的な違約を招いた。
この過程で、恒大は通りすがりのネズミになり、関連部門の口の中の「個別住宅企業」と「個案」にもなり、「自身の経営が下手で、盲目的に拡張した」ことによるものだ。恒大は最終的に債務再編に向かうことはほとんど避けられない。
2022年には、恒大が最も解決しなければならない核心的な問題は間違いなくお金を探して借金を返すことです。
1)保証再工、保証交楼。2021年12月26日夜、恒大グループは復工復産保交楼周例会を開き、これまで虚勢を張っていた許家印氏は「今月は最後の5日間が残っている。私たちは全力を尽くしてスパートし、今月の3万9000セットの目標を達成しなければならない」と話した。恒大は26日までに、全国のプロジェクトの再稼働率は91.7%で、2021年9月初めの「保交楼誓師大会」の時より40ポイント上昇したと発表した。復職者数は8万9000人で、9月より31%増加した。
2)現金サポートを受ける。一つは良質な資産を売却して現金を回収し、もう一つは積極的にローンの輸血を求めている。現在、家が売れない状況では、金融機関の輸血がなく、恒大は借金を返済するお金もなく、復職し、ビルを保証するお金もない。
3)最悪の場合も最良の結果であり、恒大は債務再編に向かい、恒大は残り、許家印はアウトになった。
融創:恒大債務危機の影の下で生きている
恒大に危機が発生し、最も緊張している同行者は孫宏斌かもしれない--ある程度、許家印と孫宏斌は賭博性のより強いフクロウだ。
しかし、許家印とは違って、孫宏斌は危険なにおいを早く嗅いだ不動産の大物の一人だ。2019年末、彼は不動産業者に「幻想を放棄する」ことを提案し、経済が不動産に過度に依存したり「国策」になったりしないように判断した。このコントロールは長い間続くだろう。今後負債を増やすことはほとんど不可能だ。しかし、これはこの不動産コントロールの嵐の幸運になるのを助けることができますか?
2021年上半期の報告によると、融創中国の総資産は12054.53億元、総負債は9971.22億元で、資産負債率は82.72%で、2020年末より1.24%減少した。
孫宏斌氏は業績疎通会で「私たち以外に雷が鳴る可能性がある」と話した。
この話をしている間に、孫宏斌は酔っ払ったかもしれない。
特筆すべきは、この1年余り、孫宏斌は何度も「酔っ払った」ことだ。
2020年6月22日、孫宏斌は紹興黄酒町開発プロジェクト投資協力協定の契約式に参加し、同プロジェクトの総投資額は300億元を超え、総建築面積は100万平方メートルを超えたという。
2021年5月19日、仁懐市人民政府と融創中国・環球佳醸酒業グループは味噌香型白酒生産基地建設プロジェクトの枠組み協定締結式を行った。7月、融創系は世界の佳醸酒業グループに9億元を増資した。また、孫宏斌氏は傘下の潤沢物業を通じて、酒類流通業者1919に2億元の指向増発と4億元老株の譲渡を含む6億元の投資を行った。
9月24日、融創紹興分部が現地政府に送った助けを求める手紙はソーシャルメディアに広く伝えられ、助けを求める手紙は現金の流動性が障害と困難に直面していると述べ、政府に政策上の特別支援を求めた。これは融創が流動性の危機に直面した氷山の一角を明らかにした。このうち、上述した黄酒町のプロジェクトには深刻な収支差が現れ、黄酒町は現在77億ドルを投入しており、開場から現在に至るまで、惨憺たる低迷市場相場の影響を受けて、回収資金は2億ドル以上にすぎない。
21世紀の経済報道の統計によると、融創中国は過去2カ月余り、プロジェクトの処置、資本運営などの方式を通じて、回収資金の規模は200億元を超えた。
杭州の2つのプロジェクトの株式を協力者の浜江に譲渡し、回収資金は16.73億元である。
株式の販売融資は60.8億元である。
孫宏斌は会社の無利子借金に対して4.5億ドルを借りた。
商管業務を融創サービスに譲渡し、価格は18億元である。
最近、上海と杭州の3つのプロジェクトの販売に成功し、取引総額は26.8億元に達する見通しだ。
また、早期投資の貝殻は現在、融創のATMとなっており、統計によると、融創中国は2021年6月1日から2021年12月7日までの間に累計約4535.2万株の貝殻米国預託株を販売し、総回収資金は約10.84億ドル(約68.9億元)だった。
しかし、融創はこのような短い時間で現金を狂ったように還流し、かえって市場の資金チェーンと実際の債務規模に対する懸念を引き起こした。
融創2021年中期財報によると、流動負債は合計7549.6億元で、2020年末の6839.2億元より約710.4億元増加し、主に各種未払金の増加である。
これまで、融創「三紅一紅」は500億余りの短期債務を下げたが、その未払金は800億余り増加した。
そのため、融創はサプライヤーの金を滞納しながら、短債を返済しているという分析がある。
また、瑞銀が最近発表した研究報告書によると、表外債務は約2000億元に達した。2021年11月30日現在、中国で250億元前後の国内外債が2022年末までに満期になり、総額8.45億ドルの私募債2件と2022年に売却期間に入る約109億元の債券が含まれている。
流動性から見ると、融創帳簿上の現金と現金等価物は1010.99億元で、1年以内に満期になる短期債務909.62億元をなんとかカバーできるが、1兆元近くの流動負債に加え、2000億の表外負債を加えると、孫宏斌の気持ちは許家印より楽ではないかもしれない。
この時、孫宏斌は酒を借りて心配しているかどうか分からない。
融創と孫宏斌にとって、2022年に最も解決しなければならない核心問題は、安心して借金を返済し、着実に実売し、重要でない資産を売るべきで、骨折しても売るべきで、恒大のように暴雷を避けることだ。この方面の孫宏斌は経験が豊富で、2017年、万達が流動性の危機を爆発させた時、王健林はどのように壮士断腕して、各種の文旅プロジェクトの清倉を孫宏斌に売ったのかを考えなければならない。
万達:王健林がその年に失ったメンツは、戻ってきた。
多くの人は、恒大が今の局面を持っているのは、許家印が何も売らず、王健林壮士が腕を切る勇気がなく、売りたいときに手に持っている資産が価値がないと思っている。
だから、恒大危機に関する文章の下で、王健林は称賛の対象になった。
やはり王健林の目は長期的で、とっくに不動産を離れていた。
王さんは一番ラッキーです。みんなが大丈夫なときに彼が問題を起こしました。みんなが問題を起こしたとき、彼はもう解決しました。
いくつかの面では、許家印はまだ王健林牛が少しも追い詰めていない。当時、万達も危機に陥っていた。壮士が腕を折ったのを見てみよう。
ほら、いいか悪いかは、同行によって引き立てられています。最初の金持ちにならないここ数年、王健林が失ったメンツは、今では稼いで帰ってきた。だから、各住宅企業の大物たちがお金を返して借金を返すために耳かきをしている間に、王健林は万達商管を上場させると発表した。
2021年10月21日、港交所は珠海万達商業管理グループ株式会社の募集書を公開した。王健林は珠海万達商管に一連の戦投を導入し、総推定値は1800億元、王健林の持株量は約1000億元だった。
2018年には、万達商管はテンセント、蘇寧、京東、融創などの戦投を導入し、340億元を約14%の株式に交換し、当時の万達商管の推定値は2429億元に達した。
2014年12月23日、万達商業(03699.HK)が港交所「鐘を鳴らす」で上場した。
